Woningbouw. Het onderwerp staat in bijna elk verkiezingsprogramma bovenaan. Voor politieke partijen is het een hoofdpijndossier, voor Marja Elsinga al 40 jaar een fascinatie. De hoogleraar Housing Institutions en Governance aan de TU Delft en lid van Denktank Nederland 2040 is – zoals altijd – optimistisch. Maar er moet wel fundamenteel iets veranderen om de woningmarkt vlot te trekken. Marja: ‘De woningmarkt vraagt om toekomstgerichte oplossingen, waarbij verschillende domeinen samenwerken. Er is veel mogelijk, maar het vereist politieke wil, vereenvoudiging van regels, en een focus op de behoeften van burgers.’
Beeld: Faculteit Bouwkunde, TU Delft
Je bent 3 jaar geleden gevraagd om bij Denktank Nederland 2040 het denkteam Wonen te leiden. Waarom zei je ‘ja’?
‘Wonen in de toekomst gaat over meer dan gebouwen en mensen alleen. Het gaat ook over energieopwekking, zorg, sociale zekerheid, fiscaliteit. Wonen raakt heel veel domeinen. Bij Denktank Nederland 2040 komen mensen van alle domeinen samen. Het is interessant om daar samen over na te denken. Want daar liggen de oplossingen. Ook de combinatie van wetenschappelijke expertise en bestuurlijke ervaring bij de denktank maakt dat onze ideeën niet alleen theoretisch kloppen, maar ook uitvoerbaar zijn.’
Na 3 jaar denken ligt er sinds kort een boek. Hoe voelt dat?
‘Het begon allemaal heel optimistisch. Maar er zijn veel domeinen om te verbinden en in de denktank zitten mensen uit allerlei politieke gelederen. Dus het plan van onze denktank was heel erg ambitieus. Uiteindelijk is er wél een boek gekomen! Ik kijk met trots terug op het proces dat we hebben doorlopen. We hebben het voor elkaar gekregen om domeinoverstijgend en met mensen van allerlei achtergronden een verhaal voor Nederland te schrijven. Het kan dus wel! Dat geeft me hoop voor de toekomst.’
Hoe zag jij de toekomst toen je kind was?
‘Ik ben geboren op een boerderij op het Groningse platteland. Als kind op een boerderij heb je alle ruimte, maar het was ook eenzaam. In het dorp woonden kinderen samen. Het maakte me nieuwsgierig naar de rest van de wereld. Als je naar de stad ging, was dat al een avontuur. In de stad had je flats. Die interactie tussen wie je bent en wat je omgeving is, en hoe die omgeving jou beïnvloedt – dat heeft mij altijd gefascineerd. Mijn toekomst zou in de stad liggen.’
.
.
Als hoogleraar aan de Faculteit Bouwkunde van de TU Delft was je projectleider van 1MHomes, een project dat met een interdisciplinaire aanpak 1 miljoen huizen voor 2030 wil creëren. Hoe?
‘Sommigen zeggen: je moet bouwen, bouwen, bouwen. Anderen zeggen: die woningen staan er al, maar we wonen te ruim, denk aan de toekomstige generaties. We kunnen ook anders omgaan met bestaande bouw en bouwen waar behoefte aan is. Er zijn te veel leegstaande kantoorpanden en kerken die we kunnen ombouwen met modulaire systemen. Bij 1MHomes hebben geprobeerd die stromingen bij elkaar te brengen. Dan zie je: we moeten bouwen én beter benutten wat we hebben. We gaan bouwen met verschillende brillen op.’
Wat zijn de drie belangrijkste prioriteiten om de woningmarkt vlot te trekken?
‘Eén: bouwen – maar wel met een visie, zodat je over 20 jaar geen spijt hebt, maar woonwijken voor toekomstige generaties waar we ook dan nog trots op zijn. Twee: bestaande woonruimte beter benutten. En drie: regelgeving vereenvoudigen en eerlijker maken, zoals de kostendelersnorm aanpassen een belangrijk punt voor de denktank. Die regeling kort mensen op hun uitkering als ze gaan samenwonen, zoals ouderen op hun AOW. Daardoor blijven mensen vaak apart wonen en houden we meer woningen ‘bezet’ dan nodig. Bovendien maak je het ingewikkelder voor mensen om te mantelzorgen. Dat is niet houdbaar, zeker niet met de vergrijzing. De regelingen zijn niet effectief en zorgen voor vereenzaming.’
Hoe gaan we dat voor elkaar krijgen?
‘Kijk, we leveren al 82.000 van die 100.000 woningen op die jaarlijks gerealiseerd moeten worden. Dat is een combinatie van nieuwbouw en transformatie. Maar we moeten meer rekening houden met toekomstige generaties. Daar is meer voor nodig. We moeten beginnen met luisteren naar wie een huis nodig heeft. Wat is de wooncarrière van een jongere, van een oudere? Maak die wensen concreet en ga vernieuwen, zoals deelconcepten en flexwoningen. Bouw niet alleen voor de komende vier jaar, maar voor de volgende generatie. Definieer prestaties en kijk wie die kan leveren. Projectontwikkelaars, woningcorporaties, institutionele beleggers, ze zijn allemaal nodig voor deze enorme opgave!’
.
.
Hoe stimuleer je die vernieuwde woonvormen?
‘Veel ouderen zitten in hun eentje in een groot huis. Ze zijn vaak eenzaam en afhankelijk van dure thuiszorg. De knarrenhofjes voor ouderen zijn een mooie, geclusterde woonvorm waar wonen, zorg en naar elkaar omkijken op een natuurlijke manier worden gecombineerd. En voor jongeren en studenten moeten we stoppen met alleen voor zelfstandige woonruimte huurtoeslag te verstrekken. Dit stimuleert de bouw van studio’s die duur zijn voor de samenleving en bijdragen aan vereenzaming. Pas de huurtoeslag aan, zodat ook jongeren die ruimten delen voor de toeslag in aanmerking komen.’
Wat is er nodig om vernieuwende woonvormen te realiseren?
‘Regels vereenvoudigen om mensen ruimte te geven om hun eigen oplossing te vinden. Nu zitten er zeven regels in de weg als je zelf een idee wilt uitvoeren, een mantelzorgwoning in de tuin bouwen bijvoorbeeld. Mensen worden zo ontmoedigd om hun eigen problemen op te lossen. Dat moet anders. Daarom stelt onze denktank ook een grote vereenvoudiging van regelgeving voor.’
Van zowel gemeenten als ontwikkelaars horen we dat ze vaak de businesscase van vernieuwende woonvormen niet rond krijgen.
‘Daarom moeten betrokken partijen samen aan tafel gaat zitten: bewoners, gemeenten, ontwerpers, bouwers én financiële experts. Gemeenten krijgen de businesscase vaak niet rond voor gemeenschappelijke ruimten bij geclusterde woonvormen. Maar als je voor 10 procent van de 3,5 miljoen ouderen zulke woonvormen kunt realiseren, kun je miljoenen besparen op WMO en WLZ, heeft onderzoek aangetoond. Dat soort cijfers zijn belangrijk en kunnen voor gemeenten en zorgverzekeraars een reden zijn om mee te betalen aan zulke projecten.’
.
.
Welke kansen voor vernieuwing zie je nog meer in de woningbouw?
‘We hebben best veel vierkante meters per inwoner in vergelijking met andere Europese landen. We kunnen kleiner gaan wonen. Maar durf dat maar eens te zeggen, haha! Mensen willen dat niet horen. Sinds de Woningwet van 1901 is het gemiddeld aantal vierkante meters woonruimte per persoon gestegen van circa 8 naar 53 m². Decennialange, omvangrijke overheidsinvesteringen in volkshuisvesting hebben dit mogelijk gemaakt. Dat is buitengewoon waardevol. Echter, met ruim 40 procent eenpersoonshuishoudens en torenhoge, nog altijd stijgende huizenprijzen lijkt de top van de individualisering bereikt. Verdere groei in woonoppervlak per persoon is financieel onhaalbaar, en de kans dat de overheid opnieuw massief gaat investeren is uitermate klein.’
.
.
Je noemde eerder ook modulaire bouw als mogelijke oplossing?
‘Ook modulaire woningbouw ligt gevoelig. Deze wordt vaak geassocieerd met flexwonen voor asielzoekers of studenten. Het heeft geen hoogwaardig imago. En voor corporaties is het financieel lastig: een tijdelijke woning voor 15 jaar is moeilijk te exploiteren. Maar de praktijk laat zien dat het prachtige projecten oplevert. Het is een goede mogelijkheid om een “flexibele woningschil” te creëren voor de toekomst. Immers, er zal altijd vraag blijven naar tijdelijke huisvesting door dynamiek in de samenleving.’
De denktank stelt in het boek voor om Novex-wijken te bouwen, nieuwe wijken bij bestaande steden. D66 stelt nieuwe steden voor. Hoe rigoureus moeten we woningbouw aanpakken richting 2040 en erna?
‘Onze denktank benadrukt dat de combinatie van bestaand stedelijk gebied en uitleglocaties (het “straatje erbij”, red.) cruciaal is voor de nieuwbouw. Bij de eerste gaat het vooral om wijken, zoals de “bloemkoolwijken” uit de jaren 70/80, gebouwd voor gezinnen en bewoond door een vergrijsde bevolking. Door herontwikkeling met toekomstgerichte woon- en leefruimte voor meer mensen dan voorheen, kunnen deze wijken een nieuwe toekomst krijgen. Dat is echter niet genoeg, uitbreiding is absoluut noodzakelijk en hiervoor is een ruimtelijk plan nodig. Onze focus als denktank was op 2040, dat is best een korte termijn in de woningbouw en hiervoor hebben we de Novex aangehouden voor uitbreiding. Voor de langere termijn ligt de vraag voor hoe we water en bodem de planning kunnen laten sturen en of daar nieuwe polders en steden bij horen.’
Wat is er nodig om deze ideeën te laten landen in de politiek?
‘Geduld. In 2018 begon 1MHomes over kleiner wonen – mensen werden boos. Nu is dat aan het veranderen en komt het beter benutten van bestaande woonruimte in heel veel verkiezingsprogramma’s terug. Maar het duurt lang. En in Nederland polderen we over alles. We zijn een compromislandje. Iets nieuws heeft tijd nodig om normaal te worden, en dan zijn we het ineens eens.’ Zo lijkt er momenteel draagvlak te ontstaan voor een middenkabinet. Een middenkabinet dat zicht richt op woningen voor de toekomst en ideologische discussies (zoals hypotheekrenteaftrek) pragmatisch overbrugt; dat zou heel goed zijn voor de woningbouw!’
Wat stemt jou hoopvol als je denkt aan Nederland in het jaar 2040?
‘Nederland doet het goed in vergelijking met Europese landen, vooral op het gebied van sociale woningbouw. Dat vergeten we wel eens. Op internationale congressen waar ik spreek zijn mensen altijd verbaasd over de huismeester waar huurders terecht kunnen, het buurthuis en de politie die samenwerken met de wooncorporatie, en de woningen die worden verduurzaamd. Bovendien is het woningtekort in veel landen veel groter dan in Nederland en wonen mensen kleiner (43m2 is EU- gemiddelde). Dat neemt het leed van mensen die nu geen woning kunnen vinden niet weg, maar het plaatst onze problemen wel in perspectief. Dat vind ik belangrijk. We moeten zeker benoemen wat niet goed gaat, maar zeg niet dat het systeem waardeloos is. Het heeft onderhoud nodig. We moeten verder bouwen aan wat we hebben. Het boek van Nederland 2040 is daar een richting voor.’
Meer weten over wonen in 2040? Lees hier ons boek ‘Nederland 2040: een toekomstbeeld’.
Tekst: Suzanne Leijtens
